La guerra en Realia es total por los planes del accionista de control, Carlos Slim, que ha planteado una tercera ampliación de capital, esta vez de a149 millones, que choca con el fondo británico Polygon Global Partners, el primer accionista privado. Ya busca el apoyo de más inversores, como Lierde (la sicav de César Alierta, ex presidente de Telefónica). La guerra tiene otro frente: la bolsa, como prueba el disparatado interés que suscita, sobre todo en el mercado opaco. La negociación de títulos a través de la Bolsa de Madrid sólo representa un 30% del total del volumen, como se observa en el gráfico adjunto. Y esos volúmenes se han disparado en los últimos días.

Una cosa está clara, antes de pasar a más: toda ampliación capital con derecho de suscripción preferente implica una dilución del valor de los títulos para el accionista que no acude, que es lo que teme realmente Polygon, al tiempo que el magnate mexicano lo sabe y emplea a fondo ese arma para hacerse con la totalidad de la inmobiliaria a precio de saldo.

El temor de Polygon es fundado porque su parte se diluye sino se acude a una ampliación. Su participación es, sobre todo, a través de derivados en forma de contratos por diferencias (CFD), y a través de acciones nominales, según ha informado el fondo a Hispanidad. La fórmula de los CFD, encima, implica una mordida en el coste financiero (con un interés del 3%). No consta en la CNMV que acudiera a la última ampliación, de 147 millones (diciembre de 2016).

La participación de Polygon, a través de derivados en CFD, puede quedar diluida al 6,3%, tras la ampliación

Eso quiere decir, ni más ni menos, que la participación del fondo puede quedar diluída, de igual modo que la de Slim ha ido aumentando desde 2015. Polygon entró inicialmente en 2015 y fue adquiriendo más CFD después hasta alcanzar un 10%, según consta en las notificaciones al regulador. En concreto, según la última, en julio de este año (en el documento adjunto), la participación está en el 8,014%, frente al 10,45% que tenía en junio de 2016, ante de la ampliación de diciembre. Con la nueva ampliación, puede quedar reducida al 6,3%. No sólo eso: han pasado tres años y los CFD adquiridos tendrían un precio medio muy próximo al que cotizan ahora, 0,86 euros, prácticamente el mismo que cuando entró.

Por eso protesta el fondo Polygon, como es lógico, y denuncia que “la ampliación no es necesaria”, como ha expuesto en la carta abierta al Consejo de Administración. Es un sputnik en contra de la valoración de los activos que aplica Slim, mientras ha refinanciado, por otra parte, la deuda, (otro posible justificante).

Slim ha aumentado su presencia en Realia desde hace tres años, vía ampliaciones y OPA

Según Polygon, Realia vale el doble de lo que dice Slim por la metodología empleada para valorar su negocio patrimonial o residencial, en los dos casos -sobre todo, el segundo- infravalorados.  Pero esa valoración es precisamente la que Realia toma como referencia para proponer una ampliación a 0,85 euros por título, que supone un descuento del 35,6% sobre el último valor neto de los activos (NAV) publicado, de 1,32 euros, aunque ese descuento se ampliaría a un 50% (1,70 euros por acción) si empleara la misma metodología que el resto del sector.

A su juicio, es la maniobra del mexicano para hacerse con Realia como si fuera una ganga. En concreto, la metodología que aplica la inmobiliaria es la ECO, mientras el resto del sector -desde Metrovacesa, Merlin o las demás socimis- emplea la metodología RICS, ajustada a los precios de mercado.

Ese es el campo de batalla, a dentelladas, en el que está inmersa la inmobiliaria. Ahora bien, Slim lo hace desde una posición de fuerza -controla el 70,1% del Realia-, con capacidad para resistir a cualquier embiste.

De hecho, lleva haciéndolo desde 2015, mediante ampliaciones de capital y opas, dejando a los accionistas la única posibilidad de acudir, en el primer caso, para no diluirse, o acudir, en el caso de OPA, si quieren salir del valor. Irse es una buena opción para encontrar un mejor destino el dinero invertido en Realia. El dividendo, el único consuelo para los más pequeños, sigue congelado.

La guerra es a dentelladas, pero Slim pelea desde una posición de fuerza: el 70,1% del capital

¿Hasta dónde quiere llegar Slim? Esa es la pregunta que todavía no tiene respuesta, aunque da una pista lo que ha hecho en el grupo FCC. Ha arrinconado y acabará provocando la salida de Esther Koplowitz. Eso, sobre un programa de máximos que pasa con quedarse con la inmobiliaria, en la que sí pone dinero, vender Aqualia (ya ha colocado el 49%), colocar en otras manos el negocio de basuras y residuos (Medio Ambiente) y cerrar lo menos rentable, FCC-Construcción.

El magnate mexicano puede lanzar una OPA sobre Realia después de la ampliación de capital, como hizo a mediados de 2016. Y debido al valor dilutivo de la nueva ampliación, según el valor neto de los activos (NAV) admitido por la compañía, de 1,32 euros por acción, los títulos pasarían a valer 1,22; es decir 10 céntimos menos que el precio actual.

A ese precio, es muy posible que muchos de los inversores atrapados en el valor, en torno al 4,5% del capital -como Lierde, de Alierta, con su 1,5%- porque llevan demasiado tiempo en dique seco. A 1,22 lo podrían considerar, sobre todo si Slim llega hasta el final para noquear a Polygon, entre otros, por considerar excesivo los 1,70 que plantea. También puede llegar hasta el final y plantear una OPA de exclusión sobre Realia, como ya hizo en día con Cementos Portland cuando alcanzó el 80%, aunque para ello necesita que la participación de control supere el 90%, situación en la que, de momento, no está.

En suma, los dientes afilados del mexicano pueden tener muchas formas para hacerse con lo que quiere: la inmobiliaria.

Con lo negociado en el año, han cambiado de mano 124,5 millones de acciones... sólo 37,24 de ellas en la Bolsa de Madrid

Quedaría incompleta, en cualquier caso, toda esta historia sin la referencia obligada al otro fenómeno, que también envuelve a Realia: el disparatado interés que suscita en los mercados. Es un chicharro en términos de capitalización pero parece un blue chip en términos de negociación, sobre todo a través de un mercado opaco.

Con datos concretos del volumen de negociación desde enero, han cambiado de manos 144,69 millones de títulos, pero sólo 41,28 de ellos, el 30%, a través de la plataforma Sibe de BME de la Bolsa de Madrid. El resto, ¡un 70%!, a través de la plataforma Cboe Global Markets.

Hay un ingrediente que se une a esa ensalada. JP Morgan vendió en junio su participación del 6% de Realia pero no se sabe a quién. Lo hizo con la misma excepcionalidad que permite la normativa MiFiD a ciertas operaciones por parte de los reguladores, la CNMV en el caso español, para operar en el mercado opaco. Están condicionadas al volumen, y Morgan Chase cumplía esa condición.

En el entretanto, Slim está haciendo un negocio redondo con FCC. O sea, se está forrando. Basta cruzar el precio medio que ha pagado por títulos de FCC (8,4 euros) con la cotización, en torno a 12, y su precio medio en Realia se sitúa en 0,66 euros. En plata: su participación vale 2.773 millones, 1.266 millones más de lo que ha pagado.