Inmobiliaria Colonial, propiedad de La Caixa, acaba de comprar la Société Foncière Lyonnaise (SFL), una inmobiliaria francesa dedicada preferentemente al alquiler de oficinas, cuya capitalización es de 1.362 millones de euros pero que ha sido valorada en 1.638 millones de euros, lo que implica una importante prima de emisión. Hablamos de una compañía de 422.000 metros cuadrados de oficinas en alquiler, preferentemente en París.

 

Empecemos por el principio: Colonial tiene una capitalización de 1.114 millones de euros (a 10 de junio, que es cuando hacen la operación) y un beneficio, en 2003, de 87 millones de euros. Lo que ha comprado, la SFL, ganó unos 35 millones de euros en 2002 y, en 2003, gracias a resultados atípicos, su ganancia ascendió a 55 millones de euros.

 

La forma de pago es sencilla: 759 millones de euros al grupo dominante, propietario de un 55%. Al 45% restante, esto es importante, se le pagará mediante una OPA a la que pueden acudir… ¡en las mismas condiciones que el accionista de referencia! Desde un punto de vista ético, por tanto, la operación es irreprochable. Por decirlo de otra forma, La Caixa no ha hecho lo mismo que Florentino Pérez en Dragados o que Sacyr en Vallehermoso: tomar el control comprando a alto precio al accionista dominante y el resto de accionistas, los minoritarios, que se fastidien. No, La Caixa paga a todos por igual.

 

Ahora bien, La Caixa ha comprado caro, muy caro, ya ha endeudado a Colonial hasta unos extremos peligrosos, por más que se nos asegure que va a vender activos no estratégicos por valor de 800 millones de euros. De ahí la sorpresa del mercado. La Caixa ha pagado por encima del valor liquidativo (fácil de hacer en las inmobiliarias, donde la tentación del analista consiste en valorar los activos) y encima en metálico. Dicho de otra forma, La Caixa ha comprado a 25 veces beneficio y endeudándose. Y todo ello para un negocio que en el mejor de los casos puede rentar un 6-7%. Su PER se dispara y el que tiene razones para temer es el accionista de Colonial no el de  SFL. Y no olvidemos que La Caixa posee el 48% de Colonial.

 

Aún más: se promete mantener el Consejo de administración. La verdad es que resulta difícil de entender. Una prima demasiado elevada para un mercado inmobiliario aún más maduro que el español. Pero, por lo menos, La Caixa no ha abusado de los minoritarios franceses. Eso sí, ha endeudado a los españoles.