Que Colonial haya casi duplicado su beneficio en el primer trimestre de este año, ha sido aplaudido por el mercado. Ha llegado a subir más de un 6% y ha tocado los 6 euros por título, un nivel con el que ha estado coqueteando a lo largo de la jornada pero que finalmente, no ha conseguido mantener.

La socimi pierde en lo que llevamos de año más de un 8%. Cerró 2023, con subidas moderadas de un 14% frente a un Ibex que avanzó en más de un 22%.

Su capitalización se sitúa en los 3.140 millones, lejos de los 3.534 con los que cerró 2023.

Bien es cierto que ha mejorado su valor en Bolsa desde que comenzara el año, porque su cotización se mueve al son de sus emisiones de deuda y de la política de desinversiones, agresiva, que ha emprendido la empresa para sobrevivir en un contexto de tipos altos…y a la espera de que los bancos centrales relajen su política monetaria.

El crecimiento de las rentas ha sido del 6% hasta los 96 millones que, pese a ser un buen crecimiento, no es espectacular

Colonial, que ha ganado en el primer trimestre 54,5 millones de euros, un 96% más que en el mismo periodo del año anterior, se ha visto beneficiada por las plusvalías generadas en la venta de activos. “Con la venta de los edificios Sagasta 31- 33 el pasado mes de abril, ha elevado los compromisos de desinversión a 201 millones este año”, señala Javier Díaz, analista senior de Renta 4.

El objetivo de la empresa es deshacerse de activos no estratégicos por 500 millones de euros, sin plazo temporal definido. Lo que sí sabemos es que, al término de 2023, sumaba ingresos extraordinarios por este concepto superiores a 710 millones.

De las cuentas presentadas, lo que preocupa a los expertos son sus ingresos por rentas, es decir, su propio negocio. El crecimiento de las rentas ha sido del 6% hasta los 96 millones “que pese a ser un buen crecimiento, no es espectacular”, indica Javier Cabrera de XTB a lo que Javier Díaz añade que, “las rentas”, están en niveles de máximos históricos y, poco a poco, la inflación se va moderando”, con lo cual el margen de actualización es cada vez más estrecho.

Y, “aunque las previsiones para los activos de oficinas son desfavorables, por reducción de demanda y menor capacidad de subida de rentas”, apuntan los analistas de Bankinter: “Colonial tiene la cartera de oficinas de mayor calidad de Europa”

Colonial ha firmado contratos que superan los 20.000 metros cuadrados. Y ha sido París la que le ha dado mejores noticias.

Las rentas por alquileres de sus edificios en la capital francesa crecieron un 18% en el primer trimestre del año, hasta 64 millones de euros, lo que representa el 67% de todos sus ingresos.

Sin embargo, aquí en la capital, las cosas no han ido también. Las rentas obtenidas en Madrid cayeron un 18% (tras el proceso de desinversiones) mientras que en Barcelona avanzaron un 4%.

Las rentas por alquileres de sus edificios en París crecieron un 18% en el primer trimestre del año, hasta 64 millones de euros, lo que representa el 67% de todos sus ingresos

Respecto a su más directa competidora, Merlin Properties, y en opinión de Javier Cabrera, “tiene una peor posición competitiva debido a que su negocio se concentra en las oficinas, mientras que Merlin tiene mayor diversificación de sus ingresos. Este hecho se hace más notable cuando el teletrabajo cobra fuerza y la presencia en oficina es más flexible”. 

En este sentido, Pere Viñolas, consejero delegado de la inmobiliaria, en rueda de prensa para presentar las cuentas de 2023, explicó que se plantean “usos mixtos” de inmuebles en proyectos “de transformación urbana”…como usos residenciales e, incluso, hospitalarios.

Por el lado del endeudamiento, “no ha habido sorpresas”, explica el experto del Renta 4. La deuda financiera neta ha pasado de los 4.864 millones (cierre de 2023) a 4.766.

La liquidez del grupo asciende a 2.944 millones entre caja y líneas de crédito no dispuestas “lo que le permite cubrir todos los vencimientos de su deuda hasta el 2027”.

La inmobiliaria, como el resto de compañías del sector, ha sufrido el impacto de las alzas continuas de los tipos de interés a pesar de que, como escudo a esta normalización monetaria, las cotizadas se han esforzado por alargar la vida de la cartera de deuda y, sobre todo, han optado por los tipos fijos como defensa ante el alza del precio del dinero.

La cotización se mueve al son de sus emisiones de deuda y de la política de desinversiones, agresiva, que ha emprendido la empresa para sobrevivir en un contexto de tipos altos

Es el caso de Colonial, el cien por cien de su deuda está referenciada a tipo fijo que se mantiene en el 1,74% frente al 1,75% respecto al cierre de 2023.

 “Ni siquiera que su deuda sea a tipo fijo, convence al mercado que sigue percibiendo riesgo”.

Colonial está muy tocada desde hace cuatro años. Sus títulos pierden cerca de un 49% desde marzo de 2020, y no han tocado, ni por asomo, el nivel de los 10 euros que valían en ese momento.

La pandemia supuso para las socimis un antes y un después: se abrió la puerta al teletrabajo y se puso en cuestión la obligatoriedad de la presencialidad en las oficinas.

Y por si esto fuera poco, y tras la superación de la crisis sanitaria, llegaron las subidas de tipos, un golpe al elevado endeudamiento recurrente que presentan estas compañías.

Respecto a la retribución al accionista, Colonial va a proponer en su junta de accionistas el reparto de más de 143 millones de euros distribuidos a 0,27 euros por acción.

La junta votará además la propuesta de un nuevo plan de incentivos a largo plazo de entrega de acciones de la compañía a los consejeros.